2026 年，楼市出现了 “全面大涨”！

2026 年一季度，中国房地产市场迎来历史性转折 —— 在经历四年深度调整、市场普遍看空后，楼市突然 “全面大涨”，量价齐升、全线回暖。国家统计局数据显示，2026 年 2 月，70 个大中城市新房价格环比上涨城市达 18 个，较 1 月翻倍；二手房价格环比转正，结束连续 22 个月下跌；全国重点 13 城二手房成交量同比暴涨 42%，北京、上海、深圳等一线城市核心区房价单月涨幅超 3%，部分热点板块甚至出现 “跳涨”。这场 “全面大涨” 并非短期炒作，而是政策、供需、资金、预期四重力量共振的必然结果，标志着中国楼市正式告别下行周期，进入新一轮上涨通道。

一、政策全面松绑：从 “防过热” 到 “稳增长” 的战略转向

2026 年作为 “十五五” 开局之年，房地产政策迎来根本性、系统性转向，成为楼市 “全面大涨” 的核心引擎。中央层面彻底摒弃过往 “防过热” 调控思路，将 “着力稳定房地产市场、促进良性循环” 写入政府工作报告，时隔十年重提 “去库存”，确立 “控增量、去库存、优供给” 总方针，释放出强烈的政策托底信号。

（一）需求端：全方位松绑，置业门槛降至历史最低

全国掀起史无前例的政策松绑浪潮，限购、限贷、限售全面退出，超 150 城彻底取消限制性政策，一线城市大幅放宽门槛：北京五环内非京籍社保年限从 5 年降至 1 年，上海外环内社保要求从 3 年缩至 6 个月，深圳全面取消限购，广州放开全市户籍限制。信贷政策火力全开，首套房首付比例最低降至 15%，二套房降至 25%；5 年期以上 LPR 维持 3.45% 历史低位，多地首套房贷利率通过贴息进入 “2 字头” 区间（最低 2.8%）。以一套 500 万元房产为例，首付从 150 万元降至 75 万元，月供减少超 3000 元，总利息节省超 80 万元，购房成本压缩至近十年最低。

财税政策同步发力，个人转让住房增值税免征年限从 5 年缩短至 1 年，多地推出购房现金补贴（最高 5 万元）、契税全免、卖旧买新贴息（最高 1.5%）等政策。换房个税退税优惠延续至 2028 年底，公积金贷款额度普遍上调 50% 以上（成都双职工最高贷 160 万），商转公全面放开，激活近 10 万亿公积金存量资金。这些政策组合拳，彻底打通需求释放通道，让积压四年的刚需、改善需求集中爆发。

（二）供给端：控增量、去库存，市场结构全面优化

供给端实施 “控增量、去库存、优供给” 三位一体改革，从源头扭转供需失衡。自然资源部 38 号文确立 “增存挂钩” 硬约束，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量面积，库存去化周期超 36 个月的城市暂停新增宅地出让。2026 年专项债中明确 5000 亿元用于国企收购存量商品房转为保障房、人才房，上海、重庆、长沙等 28 省市已落地，累计收储存量房超 200 万套，快速消化市场库存。

房企融资 “白名单” 常态化，开发贷、债券发行、信托融资全面畅通，“三道红线” 优化调整，行业风险有序出清。2026 年 1-2 月，全国房屋新开工面积同比下降 23.1%，住宅新开工仅为销售面积的 54.7%，创历史新低；300 城住宅用地成交面积同比下降 32%，核心城市主城区宅地 “零供应” 常态化，上海黄浦滨江地块楼面价突破 18 万元 /㎡，“面粉比面包贵” 重现，直接推高房价预期。

二、供需格局逆转：从 “供过于求” 到 “全面紧平衡”

供需关系的根本性逆转，是楼市 “全面大涨” 的底层动力。历经四年 “去杠杆、去库存、去泡沫”，房地产市场完成深度出清，从 “供过于求” 转向 “全面紧平衡”，核心城市甚至出现供给缺口。

（一）供给端持续收缩，库存压力全面缓解

国家统计局数据显示，2026 年 2 月末全国商品房待售面积同比增速降至 0.1%，为 2021 年 7 月以来最低，市场可售房源大幅减少。70 个大中城市库存去化周期普遍降至 12-16 个月合理区间，北京、上海、深圳等核心城市去化周期不足 10 个月，部分热点板块仅 6 个月，供给紧张态势显现。

房企拿地策略转向 “核心聚焦”，非核心城市投资全面收缩，优质地块竞拍热度回升，北京朝阳、上海浦东等核心区地块溢价率超 40%。供给端的主动收缩，叠加国企收储存量房，市场流通盘持续减少，为房价上涨奠定坚实基础。

（二）需求端集中爆发，购房热情全面点燃

需求端，压抑四年的刚性需求和改善需求全面释放，新型城镇化持续推进，人口向核心城市集聚，带来源源不断的住房需求。2026 年 1-2 月，全国重点 13 城二手房成交量同比增长 42%，北京二手住宅网签总量超 2.8 万套，上海 3 月前 10 天成交突破 1.5 万套，均创近五年同期新高。

改善型需求成为市场主力，2026 年 1-2 月，全国 120㎡以上户型新房成交占比达 48%，较 2022 年提升 8 个百分点，北京、上海、杭州等城市大户型成交占比超 60%。核心城市优质楼盘到访量、带看量环比翻倍，部分高端楼盘出现 “一房难求”“秒签” 现象，业主惜售情绪升温，二手房挂牌量下降 15%，议价空间从 15% 收窄至 3% 以内。

三、资金与预期共振：市场信心全面修复

资金面宽松与市场预期扭转，是楼市 “全面大涨” 的关键催化剂。当前货币环境持续宽松，M2 增速维持 11% 以上，居民存款超 170 万亿元，市场利率跌破 1%，大量闲置资金寻求优质资产配置，核心城市房产成为对抗货币贬值、实现资产保值的首选。

外资回流加速，2026 年一季度外资通过 QFII、RQFII 等渠道流入中国房地产市场超 300 亿美元，聚焦一线商业地产、长租公寓及核心区住宅，进一步推高资产价格预期。房企到位资金环比增长 28%，个人按揭贷款同比降幅收窄至 15%，市场资金面全面改善。

更重要的是，市场预期完成从空转多的关键切换。经过四年调整，全国 70 城新房、二手房价格较峰值分别回撤 10.5% 和 18.2%，市场泡沫充分挤压，房价回归合理区间。随着政策落地、成交回暖、房企风险化解，购房者观望情绪全面消散，“买涨不买跌” 逻辑回归，形成 “量升→价涨→预期更强” 的正向循环。土地市场同步回暖，房企拿地信心恢复，“政策 — 市场 — 房企” 良性循环逐步形成。

四、市场分化加剧：核心领涨，全面回暖

2026 年楼市 “全面大涨” 并非 “齐涨共涨”，而是呈现 “核心领涨、全面回暖” 的分化格局，一线及强二线城市涨幅领先，三四线城市止跌回升，实现全域回暖。

（一）核心城市：领涨大涨，价值凸显

一线及强二线核心城市成为 “全面大涨” 的领头羊，北京、上海、深圳核心区房价单月涨幅超 3%，部分热点板块（如北京海淀学区房、上海陆家嘴次新房）涨幅超 8%。中国社科院预测，2026 年一线城市房价涨幅将达 6%-8%，强二线城市达 4%-6%，三四线城市达 1%-3%。

核心城市的大涨，离不开城市更新的推动。城中村改造、老旧小区升级全面提速，上海、广州、成都等城市改造区域周边房价短期上涨 10% 以上，主城区土地稀缺性进一步提升。同时，核心城市人口持续流入、产业支撑强劲、资源配套完善，长期价值凸显，成为资金首选。

（二）三四线城市：止跌回升，全面回暖

三四线城市结束长期下跌，迎来全面回暖，房价跌幅收窄至 0%-2%，部分城市（如徐州、烟台、惠州）实现正增长。这些城市通过全面取消限购、降低首付、购房补贴等政策，激活本地刚需与改善需求，库存去化周期从 36 个月以上降至 24 个月以内，市场逐步企稳。

尽管三四线城市涨幅不及核心城市，但 “全面回暖” 态势明确，告别 “阴跌不止” 的困境，实现全域市场的良性循环。这种 “核心领涨、全面回暖” 的格局，标志着中国房地产市场进入新的发展阶段。

五、未来展望：稳中有涨，分化延续

展望 2026 年全年，楼市 “全面大涨” 将延续，呈现 “稳中有涨、深度分化” 的格局。政策将保持 “托而不举”，房地产税试点扩围（新增 10 个城市），抑制投机炒作，确保市场平稳健康发展。

全国房价整体涨幅预计在 3%-5%，一线城市核心区涨幅 5%-8%，强二线城市 3%-5%，三四线城市 1%-3%。市场将告别 “普涨普跌”，进入 “分化时代”，城市、区域、产品之间的价值差异持续拉大，核心城市、核心地段、优质产品将持续领涨，非核心区域房产涨幅有限。

对于购房者而言，2026 年是 “择城、择区、择品” 的关键窗口期。核心城市优质资产具备保值增值潜力，而非核心区域房产需谨慎选择。未来，中国房地产市场将回归 “居住属性”，“好房子” 将成为市场主流，只有真正具备人口、产业、资源优势的核心资产，才能穿越周期，实现稳健增值。