房地产市场从起步到巅峰，TOP16年：历年TOP1变化

一、房地产市场起步

1978-1998年间，全国房地产全面进入市场化开发阶段，用了20年的不断发展，中国房地产市场正式形成。推动房地产市场从流动性极低、交易量很少的福利分房时代，进入了全行业、全社会的商品化开发时代，也大幅度促进了房地产开发量和销售额。经历了全国大规模建设住房、分房与试点售房、提租补贴、以售代租、市场化全面推进阶段。

也是在这个时期，万科、恒大、碧桂园、保利、华发、招商、华润等众多房地产企业进入房地产开发行业，并逐步发展壮大，造就了他们财富迅速积累的历史神话。

根据国家统计数据显示，1998年商品房成交量达12185万平方米，同比增长35.2%，销售额达2513亿元，同比增长39.7%；同期，城镇人均住宅建筑面积也从1978年仅有的6.7平方米，到1998年增加至18.7平方米，增加近180%；而房地产行业的增加值占GDP的比重上升到4.2%。

二、房地产市场排行榜的研究与发布

时间又过了10年，到2008年，受全球金融风暴的影响，全国商品房销售额24071亿元，同比下降18.7%；同期，百强企业的销售额为5244亿元，同比下降仅3.9%，高于行业水平近15个百分点。伴随全国商品房销售总额的下降，百强企业2008年的销售额市场份额达到21.8%，同比增加3.3个百分点，市场份额明显提升。

同时，伴随着房地产市场的不断发展，为全国房地产市场的研究提供了条件。2009年12底，当时的上海易居房地产研究院、中国房产信息集团联合中国房地产测评中心，开始发布全国典型房企销售业绩排行榜。2009年末，发布了“2009年度中国房地产企业销售排行榜（TOP20）”“2009年度中国房地产企业销售面积排行榜（TOP20）”。首次公开的榜单中，入围TOP20的房业均已突破百亿大关，其门槛为130亿元，榜单中超过200亿元的就有11家。有资料显示，而2008年度排行榜中过百亿的只有12家企业。

三、房地产企业TOP排行榜及全国销售情况

2009年之后，逐步定期按月、年度发布，涉及房地产企业销售业绩排行榜TOP30-200。

到2024年底，中国房地产市场化开发已经经历了27年，发布的房企年度销售业绩排行榜也已有16次，其中2009年为TOP20、2010年TOP30、2011-2013年TOP50有3次、2014-2015年TOP100为2次，之后根据房企的每年销售业绩门槛分别为TOP143-200，共9次。这16次年度排行榜中，共统计房地产开发386家，累计销售额100.22万亿元、累计销售面积73.24亿㎡。

1998-2024年的27年，全国房地产开发销售面积约259亿平方米，平均每年约9.6亿平方米（峰值在2020-2021年，每年约18亿平方米），销售额约186万亿元，折合均价约7200元/平方米。其中，2009-2024年的16年，全国销售面积约217亿平方米，平均每年约12.8亿平方米，销售额173万亿元，折合均价8000元/平方米。

同期2009-2024年的16年，TOP20-100统计房地产企业212家，销售面积约67.73亿平方米，平均每年约4.3亿平方米，占全国销售面积的31.2%；销售额91.94万亿元，占全国销售额的53.2%，折合均价13600元/平方米。

四、TOP16年：历年TOP1变化

16年，统计在年度销售业绩排行榜的386家房企中，每年TOP1的位子由四家房企轮次，其中：

万科7次，领跑前7年（2009-2015年），2016年恒大上位TOP1，2017年万科董事会主席一职调整，但2016年后各年排行大多在TOP2-3名徘徊，2024年为TOP5。16年累计销售额55599亿元，总排名第一，占排名房企总销售额份额6%。

恒大1次（2016年），之后到2021年排名曾在2、3、5名之间，2021年暴雷，2023年跌至27名，2022、2024年没参与排名。16年累计销售额40282亿元，总排名第四，占排名房企总销售额份额4%。

碧桂园6次（2017-2022年）。在恒大试坐一年以及万科力求稳、也常极具危机感等原因，碧桂园攀上了梦寐以求的第一宝座。

但高处不胜寒，前面几年已被万科和恒大把第一的台阶垫的够高，再上登必具更超常的付出。早在2015年，位居第1、2的万科、恒大销售额都已达2千亿级（分别超2600亿元、2000亿元），而碧桂园的销售额才第7（1400亿元）；2016年恒大跃一的销售额达3700亿元，年增了1000亿元，而此时的碧桂园以年增120%的速度、3100亿元（年增了1700亿元）赶到第3名，第二年（2017年）碧桂园如愿第一，但其付出的代价是再年增长近80%（5500亿元，年增2400亿元）；

2018年，为稳第一，又年增1600亿元，到2020年达顶峰（7888亿元）；

2022年尽管还是第一，但狂跌了3000亿元，到2023年再跌2000亿元，回到了当年发力时的第7，到2024年销售额只有600亿元（又跌3000多亿元），排名第16。第一的位置也没坐到7年。

16年累计销售额51571亿元，占排名房企总销售额份额5%，总排名第二。

房企业绩跌宕起伏大、持续时间段不长的状态，主要来自大市的影响，但基业长青的创业初心是抵御外部风险的内生力量。

保利发展TOP1已达2年，2023-2024年。在碧桂园猛受市场冲击、恒大暴雷、万科力求“活下去”的时候，第四个高个出现了。保利发展潜心蓄势那么多年，似乎没费多大的劲，在2022年销售额4400亿元之后，分别以4200亿元、3200亿元，接住了2023年、2024年的桂冠。16年累计销售额43353亿元，总排名第三，占排名房企总销售额份额4%。

同时，作为“地产国家队”的典型代表，在近两年大浪淘沙式的角逐中从容表现，保利发展将在融资、优质土拍等资源获取上具有较多优势，以及最多土储总建面（2024年末1.25亿平方米）的加持，抵御市场风险的能力较强，也被市场普遍看好。2025年1-5月排名第一（全口径1160亿元，去年同期1313亿元），且领先第二的中海约260亿元，也凸显其稳定市场的实力与信心。

未来，房企将在构建房地产发展新模式、建设“好房子”、激活存量、慎加增量，在更大力度推动房地产市场止跌回稳方面有所作为；而更多的房企将更具危机感，保交楼保发展、化债化风险，在“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。”的政策保驾护航下，重回市场信心，共度时艰。

资料来源：

中指研究院、CRIC研究中心