2025-12-03 来源：房价大数据 浏览：133
这波房价上涨并非无迹可寻，其核心驱动力集中在供给结构优化与政策精准发力两大层面，且带有鲜明的短期性和结构性特征。从供给端来看，11 月房价上涨并非全面普涨，而是由高端改善项目集中入市带动的结构性行情。中指研究院明确指出，上海、成都等核心城市的高端住宅项目是此次价格上涨的关键推手。证券时报数据显示，2025 年前三季度上海总价 5000 万元以上的顶级豪宅成交 674 套，增幅高达 27%，深圳更是有备案均价 16.8 万元 / 平方米的顶豪项目密集获批预售。这些高端项目凭借核心地段稀缺性、优质产品力以及高净值人群的资产配置需求，形成了独立于普通住宅市场的交易热潮。由于高端住宅单价高、成交占比提升，直接拉高了所在城市的整体成交均价，这种结构性拉升并非市场全面回暖的信号，而是豪宅市场与普通住宅市场分化加剧的体现。
从政策层面看，2025 年以来密集出台的楼市支持政策在 11 月开始显现集中效应。前三季度全国已有约 200 个省市（县）出台政策超 470 条，武汉、重庆、合肥等城市在 9 月底至 10 月初推出的 "汉八条"、房票安置、公积金提额等举措，精准激活了一二线城市的改善型需求。重庆通过 "卖旧买新" 补贴、房票安置差异化奖励等政策，推动中心城区住房成交连续 11 个月正增长；武汉将双缴存人家庭公积金贷款最高额度提至 150 万元，叠加商办用房契税补助等政策，有效释放了合理购房需求。这些政策聚焦供需两端痛点，针对性强，在年末房企冲刺业绩的节点上，与高端项目入市形成叠加效应，共同促成了 11 月一二线城市房价的环比上涨。但需要注意的是，这些政策多为短期刺激性举措，且主要集中在核心城市，尚未形成覆盖全国的系统性支撑。
判断这波上涨是偶然现象还是触底反转，关键要看市场是否具备持续回暖的基本面支撑，而当前多重数据显示，楼市全面反转的条件尚未成熟。首先，市场分化格局进一步固化，三四线城市的下行压力成为制约整体回暖的关键短板。超六成三四线城市新房价格同比下降，县城商品房去化周期高达 47.6 个月，相当于近 4 年才能卖完现有库存，瑞银甚至预测 2026 年三四线城市房价较峰值需额外下跌 10% 才能完成库存出清。三四线城市面临的人口外流、产业空心化问题尤为严峻，多数县城常住人口年均减少率超 3%，00 后购房意愿仅 7%，形成 "人口外流 — 需求萎缩 — 房价下跌" 的恶性循环，这种趋势短期内难以逆转。而一二线城市的上涨也仅限于核心区域和高端产品，普通住宅市场依然面临去化压力，30 个重点城市 10 月二手房成交面积环比下降 12%，就印证了市场回暖动能的不稳定性。
其次，居民购房信心尚未根本修复，楼市缺乏持续上涨的需求基础。央行 2025 年第三季度《城镇储户问卷调查报告》显示，仅 9.1% 的居民预期房价上涨，连续两个季度跌破 10% 的心理关口，而看跌人数占比攀升至 23.5%，是看涨人数的两倍多。居民信心不足背后，是就业形势严峻、收入预期谨慎等现实因素，57.4% 的居民认为 "就业形势严峻"，62.3% 的居民倾向于 "更多储蓄"，购房已连续三个季度退出居民未来支出选择的前五名。年轻群体的购房观念更是发生根本性转变，25 - 35 岁青年中仅 37% 将买房列为未来五年规划，较五年前下降 21 个百分点，"拒绝 30 年房贷" 成为不少年轻人的选择。这种信心层面的修复远比价格波动更为漫长，没有信心支撑的房价上涨，很难形成可持续的趋势。
再者，房地产行业仍处于风险化解与模式转型的关键期，整体基本面尚未回归健康轨道。尽管融创、碧桂园等龙头房企的债务重组取得重大突破，万科获得深铁集团累计超 300 亿元借款支持，但行业整体投资仍在下滑，2025 年 1 - 10 月全国房地产开发投资同比下降 14.7%，住宅投资下降 13.8%，商品房销售额同比下降 9.6%。这表明房企仍在收缩战线，聚焦核心城市核心地块，对三四线城市的投资意愿低迷，行业 "保主体" 仍处于从 "求生" 向 "修复" 过渡的阶段。同时，楼市已进入存量房主导时代，15 个省区市二手房交易量超过新房，存量房的流通性和价格稳定性成为市场关键，这种市场结构的转变意味着过去依赖增量扩张的牛市逻辑已不复存在。
至于 "房地产十年牛市又要开启" 的判断，更是与当前行业发展逻辑和市场环境严重不符。过去二十年的房地产牛市，建立在人口快速城镇化、土地财政驱动、信贷宽松支持等多重红利叠加的基础上，而当前这些红利均已逐步消退。全国城镇人均住房面积已达 41.3 平方米，住房需求从 "有没有" 转向 "好不好"；人口连续多年负增长，未来五年每年新增住房需求将从 1500 万套降至 800 万套左右；房地产定位从支柱产业转向配套产业，回归居住属性成为行业共识。这些根本性变化决定了楼市再也无法重现过去全域普涨、持续拉升的牛市行情。
未来楼市的核心逻辑将是 "结构性分化下的温和调整"，而非周期性反转。一线及强二线核心城市，凭借人口持续流入、产业升级支撑和优质公共服务，核心地段的次新房、适老化住宅和 TOD 项目仍有温和上涨空间，2026 - 2028 年核心地段次新房年均涨幅或在 3% - 5%。而多数三四线城市将延续去库存态势，房价年均下跌 1% - 3%，只有长三角、珠三角的卫星城和拥有特色产业的城市能保持相对稳定。这种分化格局下，楼市投资逻辑也需彻底转变，从过去的 "买涨不买跌" 转向 "买优不买劣"，稀缺性和实用性成为房产价值的核心支撑。
11 月百城房价的环比上涨，是年末高端项目集中入市与局部政策刺激共同作用的偶然结果，而非楼市触底反转的信号，更不意味着十年牛市的重启。当前房地产市场正处于新旧模式转换的关键期，转型调整需要时间，期间市场指标出现短期波动实属正常。对于购房者而言，需摒弃过去的牛市思维，理性看待市场分化，刚需群体可关注一二线城市价格合理的普通住宅，投资者则应警惕三四线城市和远郊楼盘的贬值风险。对于行业而言，只有持续推进供给侧改革，聚焦高品质住宅建设和存量资产盘活，才能实现从高速增长向高质量发展的平稳过渡，这才是房地产行业未来的真正出路。
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