2026-02-13 来源：楼市新观 浏览：74
除了北京，非官方数据显示，上海的房价已经进入触底反弹的阶段了，说实话看到这个数据不由得让我想起来2月初的时候，上海3个区同步进行国资全款收老房子。
这些房子收回来之后进行标准化装修之后，将变成保障性租赁住房，定向供应给城市的“新市民”。
对此不少人都认为这是国家队下场“抄底楼市”了，毕竟拿着国资全款收房搞保障房租赁，一定是提前计算好利润了，确定不会赔钱才会敢这么做的。
并且上海作为今年全国第一个这么大规模全款收存量房的城市，如果试点成功，那么其他城市很快就会跟进。
对于普通工人来说怎么判断楼市是否触底呢？其实业内普遍的方法就是看一个数据：租金回报率。
过去五年，上海楼市处于深度回调期，核心区很多房子的租金回报率只有1%，连银行贷款利息都覆盖不了，
说白了，买一套房租出去，还不如把钱存银行，那时候的房子，就是“虚高资产”，根本没有底部可言。
而现在，情况变了。经过五年的价格缩水，上海核心区部分“老破小”价格下跌30%-40%，与此同时，租赁需求依然坚挺：2026年1月，上海普通住宅平均租金为81.50元/平方米/月，
其中静安、徐汇核心区租金分别达到115.55元和109.76元/平方米/月，租金没跌，房价跌了，租金回报率自然就上去了，达到3%-4%。
更关键的是，此次政策给到的支持贷款利率只有2%多，也就是说，如果你现在入手一套租金回报率3%的房子，
贷款成本比租金收益还低，持有这套房子，至少能实现正向现金流，这才是“底部确认”的核心逻辑——房产重新回归“能赚钱”的资产属性，而不是单纯的投机工具。
当然了，底部确认，不代表房价要反弹，更不代表可以盲目抄底。
对于刚需来说，现在确实是一个不错的窗口期——尤其是在核心城市的核心区域，租金回报率能达到3%以上，房价也处于低位，贷款成本又低，买一套自己住，既划算又稳妥。
但对于投机者来说，别再做梦了，国家锚定底价的目的，就是遏制投机，未来楼市不会再有“闭眼买房就赚钱”的时代，房价会趋于平稳，靠炒房暴富，基本不可能了。
与此同时，我们也不能回避这次政策背后的潜在争议。
第一，财政可持续性存疑，上海作为一线城市，财政实力雄厚，能承担起收购成本，但三四线城市租金水平低、财政薄弱，根本无法复制这种模式，一旦推广，可能会加剧地方财政压力；
第二，可能扭曲市场信号，一旦业主形成“政府会接盘老破小”的预期，可能会停止降价，甚至抬高挂牌价，反而降低二手房市场的流动性；
最后，我想总结一句，也是我今天最想跟大家说的：国家下场收二手房，不是抄底救市，而是给楼市立规矩、定底线，让房产回归居住属性，让楼市从“投机狂欢”回归“理性发展”。
2026年的这次底部确认，不是房价反弹的信号，而是楼市逻辑重构的开始——未来，判断一套房子值不值得买，不再看它过去涨了多少，而是看它的租金回报率有多少；普通人买房，不再看政策风向，而是看自己的真实需求。
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