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2月1日中指研究院的1月百城房价数据一出来，没有惊喜，全是意料之内：
新房分化到极致，二手房跌幅还在高位悬着，
2026年1月份，百城新房价格均价是17114元每平方米，环比微涨0.18%。
乍一看上涨，楼市回暖了？
可拆开来看，返现内藏玄机。
一线城市新房环比上涨0.51%，虽然涨幅不算夸张，但足以说明核心城市的底气；
二线城市紧随其后，环比涨0.16%，涨得磕磕绊绊，勉勉强强维持正增长；
而三四线城市，依旧在下跌的泥潭里挣扎，环比下降0.29%，没有丝毫回暖的迹象。
很明显，核心城市的核心区域房价依然坚挺，需求依然存在，这是供需决定的，一线刚需多、库存少，三四线库存高、需求弱。
三四线城市的下跌，除了购买力跟不上，还有就是没能吃到第四代住宅的红利，更是雪上加霜。
我了解到，第四代住宅的成本比普通住宅每平米高650-800元，单价太低的项目根本没必要做，而三四线城市大多达不到这个门槛。
更关键的是，即便有少数三四线城市做了第四代住宅，客户也不买账——大家看重的是赠送面积，可得知露台不能封窗、后期维护成本高，物业费还要比普通住宅高30%-40%，瞬间就没了兴趣。
这种情况下，三四线城市的新房，既没吸引力，又没信心支撑，下跌自然是必然。
比起新房的分化，二手房市场的情况，更能反映当下楼市的真实现状
1月份百城二手住宅均价12905元每平方米，环比下跌0.85%。
我之前就跟大家科普过一个判断标准：
环比下跌0.5%，市场就会有下跌预期；
下跌0.7%，大家就能清晰感受到房价在跌；
超过1%，就是加速下跌。
0.85%这个数字，刚好卡在“清晰感知”和“加速下跌”之间，跌幅依然处于高位，这是不争的事实。
但有一个微妙的变化，很多人可能没注意到：这个跌幅，比2025年12月份收窄了0.12个百分点，而且收窄的幅度不算小。
为什么跌幅会收窄？核心原因是1月份很多城市的二手房销量在走高，挂牌量却在下降。
就像上海，链家平台的二手房库存已经连续9个月下降，较2025年1月下降了20%；
北京的挂牌量也从2025年9月的14.32万套，降到了12.53万套。
不是大家突然看好二手房了，而是卖方扛不住了，不再硬扛高价，要么降价抛售，要么由售转租。
0.85%的高位跌幅，依然在提醒我们，当下的二手房市场，还是买方市场，还是“以价换量”的逻辑，只是卖方不再内卷，买方不再观望，形成了短暂的平衡而已。
而且从数据来看，1月份重点监测的13个核心城市，二手房成交面积环比上升16%，但这更多是前期堆积的需求集中释放，不是持续性的需求增长。
其实不管是新房的分化，还是二手房的高位跌幅，本质上都是大家不再迷信“买房必赚”，也不再恐慌“房价暴跌”，而是变得越来越理性，也越来越焦虑。
2026年1月的房价数据，告诉我们新房的分化还会持续，因为信心的修复需要时间；
二手房的跌幅可能还会维持一段时间，直到买卖双方的博弈达到真正的平衡。
对于普通人来说，房子最终要回归居住本质，无论是买新房还是二手房，抛开焦虑，抛开投机，只看自己的真实需求，才是最稳妥的选择。
