楼市大洗牌：91城房价仍在跌，核心城市却重现千人摇号

全国人口三年减少近400万，新房开工面积三年内从近20亿平方米暴跌至不足7亿平方米。与此同时，成都、杭州等核心城市人口持续大幅净流入，首套房贷利率跌至2.1%到2.6%的历史低位。几组数据交叉在一起，直接打破了楼市整体下沉的预期，明年的房地产市场大概率会因极度分化而走出一条超乎想象的行情。

人口总数下滑只是一种宏观错觉，真实的物理流向是大家全往少数核心城市挤。东北和中西部大批地级市的人口在持续外流，另一边的成都常住人口已经突破2200万，杭州连年保持几十万级别的净流入。买房的人并没有消失，而是高度集中在了这些产业和资源密集的地方，直接把核心城市的住房需求顶到了一个高位。

需求往核心区扎堆，供给端却在经历断崖式的缩水。三年时间，全国房屋新开工面积被砍掉了大半，市面上能交付的新房总量远比大家以为的要少。倒下的民营房企空出的市场，基本被保利、华润这些国央企接手，它们拿地只盯一二线城市的核心板块。加上国家拿出7700亿回收闲置土地，好地段的房子实际上已经进入了紧缺状态。

房子变少的同时，买房的资金成本也降到了最低。现在首套房贷利率普遍在2.1%到2.6%之间，对比2016年将近5%的利率，贷300万30年每个月能少交三千多块。这对有切实居住需求的换房家庭来说，是一笔实打实的成本缩减，直接促成了近期核心城市交易量的爆发。

交易数据把这种分化展现得淋漓尽致。3月份全国91个城市的二手房价格还在跌，但上海单月卖出了3万多套二手房，北京新盘去化速度创下一年新高，深圳和成都的热门项目再现千人摇号。在货币总量突破310万亿的背景下，大量资金涌入核心城市的优质房产，这些房子已经从投资品变成了普通人锁定购买力的防御工具。

这种分化不仅在城市之间，同一个城市内部也在剧烈拉扯。内环的次新房和外环的老破小价格走势已经脱钩，选对城市却选错板块，结果可能截然相反。大盘确实在止跌回稳，但这不意味着所有房子都能跟着解套。核心资产的修复速度和边缘房产的下跌深度，都会超出以往的经验判断。

手里的房子到底该留该卖，现在是一个关键的决策期。持有一二线核心区房产的，没必要被短期的低迷吓跑，政策资金都在往这里倾斜。如果房子在人口净流出、没有产业支撑的区域，趁着现在政策松动还有人愿意接盘，果断置换调仓才是最现实的操作。

楼市的整体普涨时代彻底结束了，接下来的行情只属于少数核心资产。这股回暖的风不会吹遍每个角落，认清手里的资产属性，比盲目看多或看空重要得多。